Свърши ли въздухът на цените на жилищата в големите градове?

Предлагането расте и търсенето вече няма чак толкова голям превес, което е фактор за задържане на цените

Мария Димитрова* е пенсиониран икономист от по-малък град в Централна България. От около година търси малко жилище в София, в близост до жилищата на синовете и. Желанието и е да живее близо до децата си. Преди да се пенсионира Мария инвестира спестяванията си в апартамент, който отдава под наем в продължение на няколко години. Купува го в момент, в който пазарът в София е на „дъното“, на възможно най-ниска цена.

Малко преди тя да се пенсионира наемателят напуска жилището, тъй като му е предоставен за ползване ведомствен апартамент. Докато прави козметичен ремонт, Мария осъзнава, че имотът е твърде отдалечен от жилищата на децата ѝ и решава да го продаде. Действа с консултант, направена е оценка, купувач се намира бързо. Тя е доволна от цената, която е получила, реализирала е и печалба от времето, в което е отдавала имота под наем. Дава си сметка за ръста на цените, разполага със спестявания, с които да допълни спечеленото от сделката, за да купи ново жилище.

Според брокера на Мария сумата, която тя е готова да инвестира, е достатъчна за закупуване на малък апартамент в квартала, в който желае. Предлагането там, обаче, е ограничено, защото хората по-рядко продават и то предимно големи, семейни апартаменти, а обемът на новото строителство не е голям. Малкото оферти за малки жилища се оказват силно надценени. Един от примерите – жилище в стар блок с площ 40 кв.м се продава за 65 хил. евро – почти колкото реалната цена за квартала на апартамент с площ 65 -70 кв.м, без значение дали с една, или преустроен с две спални. Към момента цената на имота е намалена с 5 хил. евро, но той още не е продаден и офертата циркулира из сайтовете за обяви.

Младо семейство, което търси да закупи жилище с две спални ново строителство, се сблъсква с друг парадокс – цената на кв.м „на зелено“, т.е. за имот в строеж, се оказва почти толкова висока, колкото е и цената на завършеното жилище. Двойката още не може да се реши да пристъпи към сделка, продължава с огледите, но като цяло е в позиция на изчакване.

Петър Илиев* притежава малък апартамент с една спалня в престижен квартал в близост до парк. От скоро със съпругата му имат дете и обмислят покупка на по-голямо жилище. Петър е обявил апартамента им за продажба преди повече от шест месеца, но са се случили едва няколко огледа. От разговора ни става ясно, че той иска за жилището сума, с която да закупи апартамент с две или три спални в по-непрестижен квартал и не е склонен на отстъпки, защото не желае да задлъжнява. Обмисля оттегляне на обявата си.

След няколко години на спад и последвала стагнация от 2014-2015 г. насам пазарът на имоти в София и другите големи градове се съвзе и в един момент започна доста бърз ръст на цените. В последната година, обаче, темпът на ръст се забавя, както и скоростта, с която се сключват сделки. Предлагането също се увеличава и търсенето вече няма чак толкова голям превес, което означава, че ръстът на цените вероятно вече е на предела на потенциала и на това, което купувачите са готови да платят. Компанията Arco Real Estate дори отчита лек спад при търсенето и плавен ръст при предлагането на нови оферти на пазара, което е фактор минимум за задържане на цените и дори известна корекция, ако тенденцията се задържи.

Нов балон или висока скорост на развитие?

Динамиката, с която се случват промените на пазара, оставя у хората усещането, че се „надува“ нов балон. Резултатите от анкета на Investor.bg показват, че от гласували над 2 700 души 59% смятат, че на пазара се формира нов балон. Една пета смята, че още е рано да се каже какво се случва, а според 13% риск от балон няма. Общо 7% от отговорилите не могат да направят преценка какво се случва на пазара.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за имоти Bulgarian Properties, това усещане се създава заради бързото нарастване на цените след 5-6 години на стагнация. То, обаче, не е оправдано, а пазарът наваксва след резкия спад.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на “Адрес Недвижими имоти”, допълва, че секторът е устойчив от гледна точка на ръстовете на цените в последната година, както и броя на сделките, при който няма колебания.

“Макар с повече преговори и усилия реални сделки се сключват и накрая и двете страни са удовлетворени от покупко-продажбата”, твърди от своя страна Любомира Атанасова, изпълнителен директор на “Имотека”.

Динамиката със сигурност е създала погрешни очаквания у някои купувачи, които къде от амбиция, къде от емоция търсят нереално висока цена. Според Стойкова продавачите разбират, че купувачите не са склонни да заплатят всяка цена и са склонни да се съобразяват с пазарните тенденции. Когато мине време, например година, в която жилището им не намира купувач, те се замислят и разбират, че корекция е необходима. Най-активно протича този процес в момента по Черноморието, подчертава тя.

Пресилени очаквания на вторичния пазар

И трите са единодушни, че проблемът с надценените оферти е най-силно изразен на вторичния пазар. Опитът на Bulgarian Properties показва, че това е особено изразено при обявени за продажба жилища ново строителство от периода 2005-2007 г., с добър стандарт довършителни работи, в които собствениците са вложили значителни бюджети и очакват своеобразно „възнаграждение“.

Гергана Тенекеджиева изтъква подобна тенденция при предлаганите жилища в крайните квартали на София. Офертните цени на места се доближават до тези в централните и по-предпочитаните райони. При новопостроените сгради цените „на зелено“ пък са близки до офертите в завършените сгради. В тези случаи по-високата степен на риск при сделка в начален етап на строителство не се обезпечава с по-ниска цена и това влияе върху решението за покупка, казва тя.

Любомира Атанасова подчертава емоционалната ангажираност на двете страни – продавачът с имота, който е собственият му, например, и купувачът с парите, за които е работил и пестил. При новите сгради се купува от инвеститора, който има единствено прагматични цели – да построи имот, който да отговаря на определено клиентско търсене и да му постави пазарна цена, на която бързо да го реализира. Този продавач има и повече познания. Затова тези сделки са по-бързи, а очакванията – по-обективни, смята тя.

Имотите на вторичен пазар се продават много бързо, ако са на правилната пазарна офертна цена, но затова е нужно да се проучи добре пазара и човек да е обективно наясно с реално постижимото. Има и много продавачи, които искат да постигнат максимума от настоящия пик на пазара и не бързат, но тези оферти се превръщат в т нар “залежали” и в крайна сметка се продават с корекция надолу, посочва Полина Стойкова.

Анализ на пазара, направен от Arco Real Estate, показва, че купувачите в средния ценови сегмент предпочитат завършените имоти, ако купуват за собствено ползване. Инвеститорите, обаче, се насочват към имоти в строеж.

Делът на сделките с ипотечен кредит остава стабилно над 60% от всички, както показват данните на Агенцията по вписванията. Банковото финансиране стана значително по-достъпно, след като лихвите паднаха до около 3,8%, а много от купувачите се чувстват уверени в доходите си и финансират 80-90% от сделките с кредит.

Цени и достъпност

Средните офертни цени на двустайните жилища (общо за столицата) са се повишили леко в сравнение с 2018 г. и са около 1200 евро/кв.м., а за тристайните – около 1100 евро/кв.м., отчитат от Arco.

Въпреки ръста на цените, в София има и ръст на доходите, затова и съотношението между двата показателя – т.е. достъпността на имотите, се подобрява, коментира Полина Стойкова. В момента съотношението доходи/цена е 1.28, т.е. за 1 кв.м. в София са нужни около 1 и 1/3 средна софийска заплата, допълва тя.

Графика: Bulgarian Properties

Изчисленията на Адрес показват, че през последните 2 години жилищните имоти в София подобряват достъпността си с около 10%. Гергана Тенекеджиева дава пример ъс семейство, което в края на 2018 г. купува тристайно жилище с площ 100 кв. м в кв. Младост на стойност 121 000 евро (1210 евро/кв. м). Купувачите разполагат с 25 хил. евро спестени пари, останалото се финансира с ипотечен кредит за срок от 20 години. разглеждания случай месечната вноска се равнява на 532 евро или 68% от средната работна заплата за София. Две години по-рано дължимото към банката би било 511 евро заради по-ниската цена за единица площ – 1045 евро, въпреки по-високата лихва. Съотнесено към средното месечното възнаграждение – малко под 650 евро, представлява почти 80%.

Любомира Атанасова посочва, че доходите в София са нараснали по-бързо от цените на имотите, като в комбинация със спадащите лихви се създават добри условия за покупка, включително и на сегашните по-високи цени.

Настроения за корекция

И все пак настроенията на пазара са за известна корекция, но не и рязък спад, най-вече при надценени оферти и райони. Промяната ще се усети първо на пазара на наеми, посочва се в анализ на агенцията за имоти DEMANA REAL ESTATE BULGARIA.

Купувачите на имоти в София през последните 3 години, реализиращи покупка с цел инвестиция, са около 25-30%, посочват от компанията. В момента наемите на много жилища – най-вече апартаменти с две спални, надвишават месечната вноска по ипотека и това накара не малко наематели да станат купувачи, тъй като имат стабилни доходи и добър стандарт на живот.

Някои от тези купувачи са придобили имот в строеж и в рамките на 12-20 месеца ще освободят наетите жилища. На фона на пренаситеността на предлагането това може да доведе до по-рязък спад на наемните нива на тристайните апартаменти, на места дори и с над 30%, прогнозират от DEMANA REAL ESTATE BULGARIA. Продължават да се увеличават и офертите за едностайни жилища под наем в Студентски град.

От агенцията посочват, че ако ръстът на строителството продължи със същите темпове през следващите години, това ще доведе до корекция и на цените за покупко-продажба с 4-5%.

Според Полина Стойкова обаче запасът от нови жилища на пазара все още не удовлетворява търсенето. Огромната част от жилищния фонд е старо строителство, което купувачите постепенно ще искат да сменят с ново, подчертава тя. Същевременно в момента 90% от продажбите на управляваната от нея агенция са в сгради ново строителство, като този дял нарасна от 50% преди 3-4 години.

Гергана Тенекеджиева казва, че предлагането във високия клас надвишава запитванията и предупреждава продавачите, че трябва да са наясно, че освен по-голям бюджет, купувачите имат и по-големи очаквания към по-скъпите жилища.

НИКОЛАЙ ПЕТРОВ

НИКОЛАЙ ПЕТРОВ

CEO & FOUNDER
Николай Петров е основател и собственик на DEMANA INVEST -група, специализирана в инвестиции, предоставянето на комплексни услуги в сектора на недвижимите имоти, финансови и аутсорсинг услуги. Част от групата е DEMANA REAL ESTATE BULGARIA – водещата българска агенция за недвижими имоти, която предлага имоти в цяла България!

Последни публикации

Последвайте ни: