Лек спад на пазара на индустриални имоти в България през първото полугодие

Моментната икономическа обстановка и завишените очаквания на собствениците на имоти са сред факторите за понижаване на активността

Лек спад на пазара на индустриални имоти в България през първото полугодие на 2019 г. в сравнение със същия период на предходната година отчитат от платформата „БГсклад“.

Моментната икономическа обстановка в страната, липсата на достатъчна мотивация от страна на чуждестранните инвеститори, както и завишените очаквания на собствениците на имоти са сред факторите за понижаването на активността.

София

В столицата и населените места в радиус от 25 км е съсредоточен над половината от пазара на индустриални имоти в страната. Най-голямо е търсенето в районите на Казичене, гара Елин Пелин, с. Равно поле, Военна рампа, Илиенци. „Търсят се основно имоти, които не са в регулация, но с бърз достъп от централната част на София и магистралите.

Интересът е насочен към имоти с изградена инфраструктура и близо до магистрала или на местата с излаз на Северната скоростна тангента“, обобщават Ненчо Кънев и Радослав Конов от „БГСклад“ – София. От важно значение е също наличието на градски транспорт и цената на имота да е с около 20-30% по-ниска от първоначално определената, допълват те.

Експертите констатират завишени очаквания от собствениците на имоти за цената и сроковете на реализацията им.  „В резултат на недобрата икономическа политика отлични имоти на възлови места  с изградена инфраструктура  не се използват или се използват непълноценно за сметка на урбанизиране на нови земеделски земи и свързаното с това пренатоварване на всички комунални услуги и транспортни връзки“, допълват те.

Налице е желание от страна на търговците да използват все повече нови и модерни бази и складове въпреки по-високите наемни цени. В същото време намалява интересът към по-старите бази, характеризиращи се с по-високи експлоатационни разходи, понижени критерии за охрана и контрол на достъпа, лошо състояние на санитарните възли. Представителите на платформата констатират тенденция към по-бавно вземане на решение за наемане на площи (до 45 дни), като водещите критерии при избора на наемателите са общото състояние на базата, ясни и непроменими в средносрочен план условия по наемането, професионално ориентирана администрация, управляваща складовата база.

„Има ясна тенденция за проучване на пазара от страна на наемателите в търсене на по-евтини решения и по-добри условия от тези, които са им предоставени от настоящите наемодател“, констатират от компанията. Представителите на платформата съветват собствениците на имоти да не губят наематели, ако им поискат отстъпка до 10%.

Те констатират редица проблеми в процеса на наемане на индустриален имот като неясна или променлива нормативна среда с отчетлив административен натиск, несигурност за дългосрочните намерения на наемодателите относно собствеността и статута на базата,  покачващи се постоянни и променливи разходи на фона на несигурен пазар, липса на качествена работна ръка.

Поради това средните и малките инвеститори предпочитат да насочат свободния си ресурс към покупка на жилищни площи. Ефектът от такъв избор е виден на пазара на жилищни площи, особено в София.

Пловдив

Пазарът на индустриални имоти в Пловдив също отчита спад през първото полугодие. Търсенето на складови площи за наемане е намаляло с около 60%, а на производствени площи под наем – с около 75%, отчита Атанас Ласков от представителството на „БГсклад“ в града.

При покупките и продажбите все още има търсене на готови проекти от 150 хил. до 250 хил. евро или парцели с ПУП до около 50 евро за кв.м. Търсенето на по-големи обекти за наемане или покупка е по-слабо.

Варна

В града се запазва започналата през миналата година тенденция за по-бавна реализация на освободени складови площи под наем. „Наемателите все по-често се ориентират към осъвременени и новопостроени производствени и логистични бази, предлагащи добър мениджмънт, допълнителни удобства за персонала, оптимизиране на консумативните разходи и не на последно място представителност на сградния фонд. В по-високия клас складове се реализират наеми на нетни нива от 4 евро на кв. м, като повечето заявки са за обекти с площ между 500 и 800 кв. м“, отбелязва Тони Танев

В най-кратък срок се сключват сделки за обекти с търговски локации, а най-бавно се отдават амортизирани и остарели производствено-складови помещения въпреки значително по-ниските им наемни цени. „Продължаващата тенденция за все по-изявен интерес от активни наематели към покупка на складове и строителни терени постепенно извежда на пазара атрактивни обекти, но със завишени офертни цени. В масовата си част бюджетите на потенциалните купувачи са в диапазона от 200 хил. до 500 хил. евро, все по-често осигурени чрез външно финансиране, като обикновено се търси градски обект с използваема площ между 300 и 600 кв. м върху собствен терен от 1,5-2 декара“, коментира Танев.

Продажбите на промишлени парцели във Варна се реализират най-често на нива между 60 и 90 евро на кв. м. Плавно нараства и търсенето на по-мащабни индустриални имоти в района на Девня, както за логистични проекти, така и за производствени предприятия.

Бургас

Спад на търсенето на промишлени помещения и складове има и в Бургас въпреки наличието на добри и реновирани складове, отговарящи на изискванията, констатира представителят на платформата в града Валентин Косев. Според експерта основният проблем е, че наемодателите не са съгласни да отдават складове за производство.  Причината е, че трябва да се правят реконструкции и ремонти, които да нарушат целостта и вида на помещенията.

Основните сделки в града са сключени в началото на 2019 година, като основно става дума за сделки, започнати в края на 2018 г. Много чуждестранни фирми опитват да навлязат на пазара в града, но до реални сделки не се стига, отбелязва Косев.

Наемните нива остават непроменени – между 2,5 и 3,5 евро на кв.м. Търсенето е насочено основно към малки помещения за автоработилници на ниски цени.

Стара Загора

Сериозен спад в търсенето и предлагането на складове и промишлени помещения през първото полугодие е регистриран и на пазара на индустриални имоти в Стара Загора, съобщава представителят на платформата в града Огнян Георгиев.

Търсят се предимно имоти с по-малки квадратури и на ниски нива на наемите (3 лв. за кв.м), както и на ниски цени за покупка. Купувачите и наемателите са предимно фирми от дребния и среден бизнес. Търсенето на парцели за застрояване обаче се запазва на стабилно ниво, отбелязва Георгиев. Реализираните сделки са предимно за собствени нужди, а не със спекулативна цел, препродажба или за наеми. Липсват потенциални инвеститори за построяването на големи складови площи или индустриални паркове.

„Усилията на инвеститорите и строителите се насочиха предимно в сектора на жилищното строителство, където се забеляза огромен ръст в сравнение с предишните 2-3 години, както по количество застроени площи, така и в повишение средно с 18-20 % на техните цени. Що се отнася до складовите и промишлени площи се наблюдава патова ситуация, няма предлагане, както и търсене“, обобщава Георгиев. Той допълва, че икономическата обстановка в региона не е добра и не се създават условия привличане на инвестиции за създаване на нови индустриални зони.

Плевен

Застой в реализирането на проекти има и в Плевен, както и в областите Плевен и Ловеч, а търсенето на промишлени и складови имоти е инцидентно, отбелязва Ангел Иванов от представителството на платформата за региона.

„Все още достъпът да региона е силно ограничен и въпреки продължаващото строителство на автомагистрала „Хемус“ инвеститорите са внимателни и предпочитат региони с развита пътна мрежа, ж.п. мрежа, летища и пристанища, които все още липсват в северната част на страната“, пише Иванов. Наличието на работна ръка е още един от факторите, които се отразяват на търсенето, вътрешната инфраструктура, липсата на нови и съвременни помещения за производствени или складови цели почти липсват и основно се строят за собствени нужди, допълва експертът.

При наемите се запазва стабилно търсенето на площи под 1000 кв.м, основно за складови дейности и малки производства на цени между 3 и 5 лв. без ДДС. За площите над тази квадратура все още няма интерес, няма и много предложения на подобни имоти клас А и Б, констатират от платформата.

„Както знаем, Южна България вече се задъхва в основните индустриални райони, въпреки че предлагат в пъти по-качествени проекти, но и на доста по-високи ценови нива. Разчитаме, че добрите цени на терени и почти готовия достъп с автотранспорт биха довели нови инвеститори, също така и местните производители биха разширили и увеличили производствата си при нараснали поръчки, добри нива на износа и работата по поръчка с чуждестранни възложители“, отбелязва Ангел Иванов.

Велико Търново

Наемните и продажните цени на индустриални и логистични имоти във Велико Търново се запазват стабилни спрямо миналата година, а предлагането на големи и качествени площи остава недостатъчно, съобщава Любомир Филипов от представителството на платформата в града.

Пазарът продължава своя динамичен растеж, като цените на наемните складови площи бележат ръст от над 5% и варират между 1,5 и 4 евро/кв.м до 4 евро/кв.м. Продажните цени поддържат нива от порядъка на 350-700 евро за кв.м. Сключените сделки за продажби и наеми във Велико Търново са с около 15% по-малко от 2018 г., сочат данните.

„Ограниченото предлагане на търговски и индустриални площи и липсата на нови проекти, дават основание за поддържане на високи продажни и наемни цени. Изграждането на бъдещите транспортни коридори ще промени пазара на промишлени терени и техните характеристики. Създаването на тази инфраструктура ще доведе до ръст на цените на терените с над 30 %. Търсенето на складови и търговски площи в региона на Велико Търново ще даде увереност на инвеститорите да стартират нови и по-мащабни проекти“, прогнозира Любомир Филипов.

Шумен

Слабо активен през първото полугодие е и пазарът на индустриални имоти в района на Шумен, съобщава Катя Белчева от представителството на фирмата в града. Продължава търсенето на нови, модерни складови площи, но почти няма търсене на индустриални обекти – цехове, фабрики, предприятия, допълва тя.

В Шумен се строят нови складови бази с площ от около 4500 кв.м с цел отдаване под наем. От тях 2000 кв.м ще са готови до  края на август, а останалите – до края на годината. Инвеститорите, които имат свободни терен, желаят да построят нови, модерни складове, но искат да имат гаранция, че площите им ще бъдат отдадени още в етапа на строителство, отбелязва Белчева.

Русе

Сериозен спад в търсенето и предлагането на складове и промишлени помещения през първите шест месеца на годината е регистриран и на пазара на индустриални имоти в Русе, съобщава Юрий Дудев от представителството на платформата в града.

„Има търсене предимно на имоти за наемане с по-малки квадратури и на нива на наемите не по високи от 4 лв. за кв.м. При търсенето за покупка на промишлени имоти има сериозно   разминаване с цените на предлагане и това е основна причина за спада на пазара“, констатира Дудев. Според него икономическата среда и обстановка в региона все още не е добра и не се създава условия за привличане на нови инвестиции. Много чужди фирми се опитват да стъпят на пазара, но до реални сделки не се стига.

Разград

Спад на търсенето на индустриални площи с инвестиционни намерения е регистриран и в Разград, съобщава Ростислава Христова от представителството на платформата в града. По-голямата част от предлаганите промишлени помещения са в лошо състояние, което налага потенциалните наематели или купувачи да извършат сериозни разходи за ремонти дейности. Отсъства търсене на свободни терени за застрояване. За разлика от продължаващите високи темпове при жилищното строителство, изграждането на промишлени постройки е в значително по-малки размери, съобщава Христова.

„През последните няколко години големите предприятия в областта изградиха собствени логистични центрове, разшириха складовите си площи и в момента по-скоро модернизират активите си, отколкото да търсят за покупка или наем нови такива. Отличава се търсене на площи за наем от страна на автосервизи в индустриалните зони на града, тъй като властите все повече налагат санкции за извършването на такъв тип дейност в жилищните райони“, пише Христова.

По-голямата част от сделките в Разград през първата половина на годината са за наем на имоти от търговци, внасящи стоки основно от Турция. Средната цена за наем на квадратен метър е около 2,50 лв.

НИКОЛАЙ ПЕТРОВ

НИКОЛАЙ ПЕТРОВ

CEO & FOUNDER
Николай Петров е основател и собственик на DEMANA INVEST -група, специализирана в инвестиции, предоставянето на комплексни услуги в сектора на недвижимите имоти, финансови и аутсорсинг услуги. Част от групата е DEMANA REAL ESTATE BULGARIA – водещата българска агенция за недвижими имоти, която предлага имоти в цяла България!

Последни публикации

Последвайте ни: