• +359 878 767 000
  • Info@demana.bg
  • Българо-Руска Търговско – Промишлена Палата ул. “Никола Мирчев” 35 1113, София, България

Покупко / Продажба

Когато продавате жилище

С настоящата статия Ви предлагаме няколко практични съвета при продажба на жилище.

Заложете на първото впечатление. Нека да започнем още с вратата – мръсната и грозна врата още в самото начало ще отблъсне купувача. Само едно освежително боядисване или почистване на входната врата може да се окаже от съществено значение. Запомнете: колкото по-добре изглежда вашият имот, на толкова по-добра цена ще се продаде. И най-малката подробност е от значение.

 

Изчистете навсякъде – в хола, в кухнята, в банята. Ако котката ви, например, е издрала тапетите в коридора, сменете ги в случай че са ви останали от последния ремонт. Постарайте се да няма грозни петна, които се набиват на очи или други подобни. Тогава човекът, който ще дойде да види апартамента, ще може да види наистина колко е страхотен, а не колко добре би изглеждал „след малко освежаване”. Нека банята да свети от чистота. Банята е основна част в жилището, хората се лишават и правят преустройства на балкони, кухни и други помещения, но не и на банята. Придайте й малко блясък.

 

Проверете кранчетата и крушките. Бавно процеждащите се капки вода от развалено кранче могат да скъсат нервите на всеки, а ръждясалите мивки са още по-ужасни. Изгорялата крушка води до мрак, който от своя страна скрива всички предимства и качества на стаята, създава потискащо усещане и по този начин я прави да изглежда малака. Не позволявайте тези и други такива проблеми да оставят грешно впечатление в купувача.

 

Въздействието на светлината. Отворете прозореца през деня. Позволете на слънцето и на чистия въздух да влязат вътре! Дръпнете пердетата и купувачът ще може да види колко светъл и приятен е вашият дом. Вечерта осветете навсякъде, запалете всяка лампа във всяка стая, когато показвате жилището си. Светлината добавя цвят и топлина и прави апартамента да изглежда по-уютен и гостоприемен.

 

Освободете малко пространство. Помнете, потенциалните купувачи търсят нещо повече от място за живеене. Те търсят и място, където могат да разполагат вещите си. Проверете дали не сте забравили да почистите и освободите килера или мазето от излишни неща. Подредете вградения гардероб. Колкото по-добре е подреден той, толкова по-голям изглежда. Точно сега е времето да сложите в един кашон онези непотребни дрехи и да ги подарите на някой нуждаещ се.

 

Мислете за безопасността. Самите ние, ако сме живели дълго на едно място и после продаваме това жилище, понякога не отдаваме значение на захвърлените предмети, които са се превърнали в „част от пейзажа” – ролковите кънки на детето в някой ъгъл, хлъзгави повърхности, ниско увиснали лампи, дълги размотани кабели и т.н. Направете вашия имот едно безопасно място за непознатите с обстановката посетители.

 

Доверете се на опита. Когато потенциалният купувач започне да говори за цена, условия и други теми около сделката, оставете вашия брокер професионалист да говори за това. Дори да ви се струва, че знаете повече от него, не забравяйте все пак, че той с това си изкарва хляба. Защото това са  деликатни теми и някое малко недоразумение или неправилно разбрана дума може да провали бъдещата сделка.

 

Как да се държите. Бъдете дружелюбни, но не се опитвайте да предизвикате разговор. Ако потенциалният купувач иска да си говори с вас, той сам ще го направи, обикновено той се интересува повече от това да види имота колкото се може по-добре и не е желателно да отвличате вниманието му. Не се извинявайте! Независимо колко скромно или неоправено изглежда вашето жилище, никога не се извинявайте и не коментирайте неговите недостатъци. Ако по някакъв повод потенциалният купувач започне да го критикува, оставете вашия брокер да се справи със ситуацията. Не превръщайте дома си в магазин за втора употреба. Когато човекът дойде да огледа вашия имот, не го занимавайте с предложения за продажба на онези мебели, които вече не ви трябват.

 

Обоняние и миризми. Ако по някакъв повод нещо в имота мирише неприятно, непременно проветрете добре, открийте причината и я отстранете. Едно такова мъничко усилие от ваша страна може да доведе до желаната сделка.

 

Музика. Рокендролът никога няма да умре. Но като нищо може да убие една сделка с недвижими имоти. Времето, когато показвате жилището си, е времето, когато трябва да изключите страхотната си уредба или телевизор.

 

Помогнете на вашия брокер. Естествено, вие знаете по-добре предимствата на този имот от когото и да било друг и можете да го похвалите и да говорите за качествата му по-добре от всеки друг и ако вашият брокер пропусне да спомене за някои негови прелести, то е, защото той не знае за тях, а на вас нищо не ви пречи да ги споменете. Огледите са много важни, никой не би си купил жилище, без да го е видял, нали? Затова изберете си определено време от деня, което ще бъде за огледи, така че брокерът ви да знае предварително кога ще ви е удобно да покажете жилището и така не рискувате да пропуснете някой, който купува спешно. Ако апартаментът е празен, би било добре да предоставите ключ на агенцията, това ще улесни и вас, и брокера, и сделката.

Най-добрият и лесен начин за продажба на имот е чрез използването на услугите на агенция за недвижими имоти. 

Тя ще ви спести време и излишни нерви, но има няколко стъпки, които са препоръчителни и за самите собственици:

  • Направете пълно почистване на имота и изхвърлете ненужните вещи;
  • При необходимост освежете стените, таваните и/или настилките;
  • Освободете помещенията от излишните вещи, така ще се отвори пространство и помещенията ще изглеждат по приветливи;
  • Осветете възможно най-много помещенията. Дръпнете завесите и отворете прозорците. Когато светлината нахлуе в помещенията те ще изглеждат топли и уютни. Ако това не е достатъчно, включете осветлението навсякъде;
  • Проветрете помещенията. Да изчезнат всякакви миризми. Въздухът да е свеж;
  • Направете всички необходими малки ремонти, сменете крушката, или старите кранчета на чешмите;
  • Ако имате дворно място е добре да се почисти основно, махнете всички плевели и бурени;
  • Правете огледи когато в жилището не е цялото семейство. При много хора Купувачът има чувството, че пречи и предпочита да си тръгне бързо;
  • Показването на имота трябва да започне от най-не приветливата стая и да приключи с най-хубавата и просторната;
  • Бъдете любезен, гостоприемен, усмихнат, внимателен, уважителен и търпелив;
  • Трябва така да организирате вашето време, че да не отказвате оглед на потенциални купувачи;
  • Предварително внимателно обмислете каква цена да поискате. Помолете Вашия брокер да направи ви предостави експертна оценка;
  • Когато Купувачът пожелае да поговори по условията на сделката, доверете се на професионализма на вашия брокер. Нека той да разясни тези въпроси;

Петте най-често срещани грешки, които може да допуснете, когато Продавате имота си на пазара:

  • Да пусне имота си за продажба, преди да е готов напълно за това. Например да допуска огледи, докато тече освежителния ремонт или имота не е почистен изцяло;
  • Да определи цената въз основа на това, което желае да получи, а не по реалните пазарни цени;
  • Да използва услугите на неопитни посредници;
  • Да подхожда емоционално към имота, който продава;
  • Да купува нов дом, преди да е продал стария.

Покупката на апартамент е една от най-важните и решаващи стъпки в живота. За нея трябва да отделите достатъчно време и внимание, както и да проявите известна съобразителност. В повечето случаи закупеният имот остава за цял живот, за това е необходимо добре да се преценят нуждите и възможностите. На база на дългогодишния ни опит ви предлагаме няколко стъпки, които да ви улеснят при избора и покупката на имот.

Какъв имот желаете да закупите? Внимателно обмислете вашите настоящи и бъдещи жилищни нужди и бюджета, с който разполагате за финансиране на покупката. Определете кои характеристики на жилището са необходими и с кои можете да направите компромис. Внимателно определете желания от вас район, в който искате да се намира вашето бъдещо жилище.

С какъв бюджет разполагате? След като сте избрали типа жилище, със сигурност парите, с които разполагате са основен фактор. Затова направете преглед на доходите си, спестяванията, дълговете и месечните разходи. Ако се нуждаете от ипотечен кредит, за да финансирате покупката, е добре да се запознаете с актуалните условия на банките, да получите предварително одобрение и калкулация направена от кредитен инспектор, за това колко голям кредит можете да изтеглите и какви ще бъдат месечните ви вноски. Това ще ви помогне по-прецизно да фиксирате бюджета си, а също така ще ви позволи да реагирате по-бързо, когато си харесате жилище, което може да се окаже решаващо – особено в случаите, когато за жилището има няколко заинтересовани купувача едновременно.

Решението кога да се купува е свързано с нуждите и финансовите възможности на всеки отделен клиент, а не толкова с очакването на допълнителен спад на цените. Твърде вероятно е такова очакване да доведе до грешна преценка на точния момент. Важно е да се знае, че всяка цена подлежи на договаряне. За това как да се преговаря, какви са качествата на имота и каква е реалната цена е най-добре да се доверите на специалист-консултант недвижими имоти.

Запознаване с предлагането на пазара на имоти. След като сте преценили каква сума може да си позволите и съответно с какви средства разполагате, е време да потърсите какво жилище можете да купите на пазара. За предлагането на пазара на жилища можете да се ориентирате по обявите в интернет порталите, но най-добре е да потърсите сътрудничеството на професионални консултанти. Не забравяйте, че правилният избор на жилище е много важен не само за бъдещия ви комфорт, но и от гледна точка на дългосрочната инвестиция, закупувайки имот. За да изберете правилното жилище, е нужно да обърнете внимание на следните фактори:

Вид имот. Добре е да се купува готово или завършено жилище, в район с добри комуникации, развита инфраструктура и обслужващи обекти. Купуването на „зелено” се оказва удачен избор и добра сделка, подплатена с премерен риск;

Локация. Много от хората, които купуват имот за първи път, изглежда се фокусират върху функционалността и стила на предлаганите им покупки, очаквайки тези характеристики да доведат до по-висока стойност на имота. Реално обаче сградите се амортизират с течение на времето, а единствено локацията остава твърд фактор. Това, което повишава стойността си, е земята под сградите. Тъй като цените са резултат от търсенето и предлагането, то външният вид, функционалността и поддръжката на сградите със сигурност оказват влияние върху стойността, но много по-малко, отколкото повечето хора си мислят. Причината земята да е поскъпващ актив е, че предлагането на земя е ограничено. Търсенето на земя постоянно се увеличава с ръста на населението и тъй като предлагането е ограничено, цената на земята би трябвало да се повишава във времето, освен ако не се случи нещо, което да свие търсенето в даден район или земята да стане неизползваема;

Пътна инфраструктура, градски транспорт. От голяма важност освен самата локация на апартамента е пътната инфраструктура и времето, за което можете да се придвижите до вашето работно място, изходите на града или административния център на населеното място, в което живеете. Наличието на градски транспорт до голяма степен определя степента на развитие на района и бъдещата инвестиционна стойност на имота;

Режийни разходи. Вида отопление и канализацията са определящи фактори за разходите, които ще плащате ежемесечно, както и не на последно място ефективността на използваната енергия за отопление, загубите по преносната мрежа и начините на отчитането й;

Поддръжка. В последните години станаха модерни комплексите с включена поддръжка, за която се заплаща определена годишна такса на кв.м. Озеленяването, снегопочистването и поддръжката са поверени на фирма, специализирана в извършването на тази дейност;

Вид конструкция. От голямо значение за енергийната ефективност на вашето жилище е качеството на материалите, с които е изградено, типа строителство и годината на завършване на сградата;

Жилищна среда и качество на живот. Купувачите, които имат малки деца, често избягват места с по-възрастно население, които нямат да дадат възможност на децата им за социални контакти. Освен това повечето собственици на жилища са наясно за влиянието на определени учебни заведения върху търсенето на жилища в околностите на училището. Бъдещите строежи може да променят стойността на имота ви, затова от цялостната среда на района зависи в немалка степен дали цената на избраната от вас инвестиция ще се увеличи, запази или намали с годините;

Планове за развитие на квартала и района. Купувачите трябва да вземат под внимание не само сегашните удобства, но и бъдещите правителствени и бизнес проекти в района. Плановете по отношение на училища, болници, пътища, метро и друг вид публична инфраструктура ще въздействат в еднаква степен върху стойността на имота, както настоящите строежи на бизнес имоти, наличието на супермаркети, детски градини, училища, паркове и зелени площи.

 

Насрочване и провеждане на огледи. След като сте се запознали с пазара и сте определили кои са желаните от вас райони, е време да изберете конкретно жилище. Най-добрият вариант е да използвате услугите на професионалист консултант, който ще ви спести много време и усилия в избирането на най-подходящите оферти, организирането и провеждането на огледи.

 

Воденето на преговори. Това е моментът, в който се уговаря окончателната цена и схемата на плащане на избраното и желано от вас жилище. Тук основна роля ще изиграе вашият консултант, който може да преговаря за цената на жилището съобразно качествените му характеристики и пазарната стойност.

 

 

Финализиране на сделката. Когато сте взели решение, че ще закупувате жилище, спрели сте се на конкретен апартамент, избрали сте начин, по който ще платите (ипотека или със собствени средства), единственото, което ви предстои е подписването на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот. В него се вписват: крайна цена, начин на плащане, краен срок за завършеност на обекта, краен срок за нотариално изповядване на сделката, за прехвърляне на апартамента и всички останали задължителни текстове за предварителен договор.

Обикновено говорим за ново строителство, когато сградата е строена и завършена след 2000 г. В този случай това са тухлени сгради строени по монолитен способ. Ако сградата е строена преди 2000 г., тя също може да бъде тухлена, но е възможно да бъде и един от видовете сгради, строени по другите строително-конструктивни системи ( СКС) – ЕПК, ППК, ПК, ЕПЖС и др.

СКС характеризират дадена сграда или постройка в зависимост от вида на носещата й конструкция (конструктивната система), способа (технологията) на изграждането й, етажността, основната й схема и преобладаващо използваните в нея основни строителни материали.

Основните разлики между новото и старото строителство:

Площообразуването се извършва по различен начин. При сградите ново строителство имате площ с общи части ( това са всички помещения през, които минавате, за да стигнете до апартамента си), също имате застроена площ ( ЗП) , в която са включени балконите и част от стените (ако стената е обща със съсед си я делите поравно, ако е външна се измерва от външната част). Като извадите всичко това от общата застроена площ, остава чистата жилищна площ, която ползвате.

При старото строителство нямате калкулирана площ с общи части и обикновено балконите не са включени в квадратурата, така на практика имате по-голям процент чиста жилищна площ, която ползвате.

При новото строителство ценообразуването се извършва върху площта с общите части, което води до по-висока цена на квадратен метър, в сравнение със старото строителство.  

Вид строителство.  Новото строителство е основно монолитно (тухлено), докато при старото са използвани различни строително-конструктивни системи: монолитно, едроплощен кофраж (ЕПК), пакетно повдигани плочи (ППП), пълзящ кофраж (ПК) и едропанелно жилищно строителство (ЕПЖС).

Енергийна ефективност.  Сградите ново строителство се предлагат с цялостна външна изолация и нови дограми, т.е. те са енергийно ефективни. При по старите сгради, в повечето случаи изолация и сменени дограми имат само отделни апартаменти във входа.

Важно да се отбележи, че голямо значение има и качеството на строителните материали, използвани при строежа на една сграда: тухли, изолация, дограми, хидроизолация и т.н. 

Голяма роля играят инвеститорската и строителната фирми. Сериозните фирми държат на имиджа, граден най-често с години и не биха позволили никакъв компромис с материалите, и качеството на предлаганото от тях строителството. Освен това, някои от тях поемат инициативата и за своя сметка подобряват инфраструктурата около сградата, както и изграждат зелени площи и детски площадки, в рамките на обектите.

Категории на строежите в България

Добре е всеки инвеститор да знае категорията на строежа, в която влага парите си, тъй като с всяка категория са свързани определени правила и документация. Според Закона за устройството на територията (ЗУТ) в зависимост от своите характеристики, значимост, сложност и рискове при експлоатация, строежите са разпределени в шест категории, като в първа категория са строежите с най-висока степен значимост, а към строежи шеста категория спадат строежите, за които не се изисква одобряване на инвестиционен проект за издаване на разрешение за строеж.

Строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК). Строежите от четвърта или пета категория се въвеждат в експлоатация от органите на общинската администрация, като след фактическото завършване на строежа възложителят регистрира пред органа, издал разрешението за строеж, въвеждането му в експлоатация. За строежите от шеста категория няма изискване за издаване на разрешение за ползване или удостоверение за ползване, издадено от ДНСК или общината.

Ето и категориите според ЗУТ:

1. Първа категория

– автомагистрали и пътища I и II клас от републиканската пътна мрежа, железопътни линии, пристанища и летища за обществено ползване, метрополитени и съоръженията към тях;

– преносни проводи (мрежи) на техническата инфраструктура и съоръженията към тях в областта на водоснабдяването, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването и други дейности;

– строежи, необходими за предпазване и защита на населението и възстановяване на районите от бедствия и аварии;

– строежи, криещи опасност от взрив, от значително вредно въздействие върху околната среда или от разпространение на отровни или вредни вещества;

– хидротехнически съоръжения, криещи опасност от наводнения, в т.ч. язовири с обем над 50 млн. куб.м или с височина на язовирната стена над 80 м;

– строежи, при които не се допуска прекъсване на технологичния процес;

– съоръжения за геозащита и брегоукрепване по реките и морския бряг;

– електрически централи и топлоцентрали с мощност над 100 мегавата;

– производствени предприятия с капацитет над 500 работни места и съоръжения към тях;

– металургични и химически предприятия, мини, рудници, кариери, в т.ч. и ликвидацията им, както и строежи, свързани с отстраняване на екологични щети в района на въздействието им;

– други строежи с национално значение, определени с акт на Министерския съвет;

– недвижими паметници на културата с категория “световно значение” и “национално значение;

– реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;

2. Втора категория

– пътища III клас от републиканската пътна мрежа, първостепенна улична мрежа I и II клас и съоръженията към тях;

– разпределителни проводи, съоръжения и устройства към тях в областта на водоснабдяването, канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването и други дейности;

– хидротехнически съоръжения, в т.ч. язовири с обем от 30 до 50 млн. куб. м или с височина на язовирната стена от 50 до 80 м;

– съоръжения и инсталации за третиране на отпадъци;

– сгради и съоръжения за обществено обслужване с капацитет над 1000 места за посетители;

– производствени сгради с капацитет от 200 до 500 работни места и съоръженията към тях;

– електрически централи и топлоцентрали с мощност от 25 до 100 мегавата;

– недвижими паметници на културата с категория “местно значение”;

– реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;

3. Трета категория

– общински пътища, улици от първостепенната улична мрежа III и IV клас и съоръженията към тях;

– елементи на техническата инфраструктура, хидротехнически, хидромелиоративни и други мрежи, съоръжения и инсталации, непопадащи в горните категории;

– жилищни и смесени сгради с високо застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв. м или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители;

– производствени сгради с капацитет от 100 до 200 работни места и съоръженията към тях;

– електрически централи и топлоцентрали с мощност до 25 мегавата;

– паркове и градини с площ над 1 хектар;

– реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна на предназначението на строежите от тази категория;

– електронни съобщителни мрежи и съоръжения, изграждани от магистрален тип на национално ниво;

4. Четвърта категория

– частни пътища, улици от второстепенната улична мрежа V и VI клас и съоръженията към тях;

– жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв. м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;

– производствени сгради с капацитет от 50 до 100 работни места и съоръженията към тях;

– паркове, градини и озеленени площи до 1 хектар;

– реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;

– вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им;

– електронни съобщителни мрежи и съоръжения, изграждани в урбанизирани територии с високо и средно застрояване;

5. Пета категория

– жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв. м или с капацитет до 100 места за посетители;

– производствени сгради с капацитет до 50 работни места и съоръженията към тях;

– строежи от допълващото застрояване, извън тези по шеста категория;

– реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;

– електронни съобщителни мрежи и съоръжения, изграждани в урбанизирани територии с ниско застрояване;

6. Шеста категория

– стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване

– монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност

– оранжерии с площ до 200 кв. м

– басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти

– подпорни стени с височина до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти

– огради, градински и паркови елементи с височина до 2,20 м над прилежащия терен

– пневматични (надуваеми) складове или покрития с площ до 100 кв.м

– остъкляване на балкони и лоджии, с изключение на разположените към първостепенната улична мрежа

Кой е най-важният фактор при избора и покупката на незавършен имот, какви са актуалните тенденции при схемите на плащане при покупката на имот в сграда в строеж, какви са рисковете при нотариално прехвърляне на имот без Акт 16 и кои са факторите, които забавят получаването на Акт 16 или разрешението за ползване.

Докато при избора на завършено жилище локацията и цената са най-важните фактори, то при избора на незавършен имот от първостепенно значение е инвеститора на сградата и съответния главен изпълнител, при наличието на такъв, тъй като отговорността за завършването е изцяло в техни ръце. Положителният ефект на отминаващата икономическа криза в сектора на недвижимите имоти беше, че разграничи сериозните и отговорни компании от тези, които бяха „яхнали” вълната на строителния бум през 2007 и 2008 г. Тези фирми оцеляха благодарение на направените премерени рискове и инвестиции, завършиха било и с по-бавни темпове своите проекти, и не само не загубиха своите клиенти, а точно обратното – спечелиха нови такива, поради своята откритост и коректност.

Именно репутацията и доброто име на една фирма, до голяма степен са гаранцията за завършването на конкретен строителен обект. Такива фирми успяват да реализират своите обекти с висок процент до завършването на строителството, т.нар. Акт 16 (Разрешение за ползване). Този факт е добър показател за съотношението – риск при завършване спрямо процент реализирани продажби. Останалите лостове на влияние на това съотношение са съответната цената и качеството на заложените материали, и извършените довършителни работи.

На второ място, но не и по важност, при покупката на незавършен имот е вида на финансиране, който е избрал да използва инвеститора/строителната компания и тяхното финансово състояние. При осигурено пълно финансиране темповете на строителство, благодарение на регулярните парични потоци, се равномерни и постоянни и самото завършване на конкретен етап от строителството, както и на самата сграда, не зависи от процента реализирани продажби. По този начин се постига и оптимална продажна цена, неподвластна на моментното финансово състояние на продавача в лицето на инвеститора. При наличие на финансиране от кредитна институция документацията на инвеститора-кредитоискателя трябва да бъде налична и изрядна, което внася спокойствие при взимането на решение от страна на купувача. При липса на осигурено финансиране и разчитане единствено на налични средства и текущи приходи рискът от завършване си остава. Ясен пример през отминалите години бе инвестирането на „свежите пари” на купувачите в бъдещи проекти и безразборно купуване на парцели, като по този начин настоящите им обекти останаха незавършени.

Следващият важен въпрос е схемата на плащане при покупката на имот в незавършена сграда/сграда в строеж. Каквито и клаузи и неустойки за неизпълнение да са заложени в задължително необходимия и подписан Предварителен договор, разликата в това да са платени 10% до Акт 16 или 80-90% е огромна. Тя е пряко пропорционална на нуждата на инвеститора от тези „свежи” пари и съответно завършването на конкретен строеж. Обикновено при по-голяма първоначална вноска цената на кв.м. е по-ниска, но е важно добре да се прецени риска и отговорността, т.е. дали искате спокойствие или сте склонни да”треперите” за завършването на сградата, а също и за вложените си средства.

Demana Invest освен агенция за недвижими имоти е и инвеститор, като за своите ексклузивни проекти предлага изключително привлекателна схема на плащане от 10% на Предварителен договор и 90% след получаването на Разрешение за ползване(Акт 16). По този начин отговорността за завършването на конкретния проект е изцяло на инвеститора, а клиентите могат да бъдат спокойни за своята покупка и инвестиция.

Придобиването на имот в строеж е момент с изключителна важност – кога ще имате нотариален акт и документ за собственост? Нашият съвет е това да става след като съответният имот е получил Акт 16(Разрешение за ползване), което не важи за случаите, когато е платена сума, по-голяма от 50% от стойността на самия имот. При плащане на 80-90% от продажната цена и липса на нотариален акт/нотариално прехвърляне подписаният Предварителния договор не защитава с достатъчна сила интереса на купувача, най-малкото с липсата на вписване и регистър на тези договори.

Наличието на Акт 16 на всяка една сграда е свързано с цялостното присъединяване към доставчиците на електроенергия, водоснабдяване и канализация, ТЕЦ, газ и др. Много често сроковете за получаването на разрешения за присъединяване са доста дълги, което води до бавене с години, в някои случаи, а в други и до неполучаване на Акт 16 (Разрешение за ползване). В това отношение мащабните проекти имат от своя страна договори за присъединяване по време на строителството, а някои и преди това, наличието на които гарантира сериозното отношение на инвеститора и оптимизацията на срока на получаване на самия Акт 16.

Монолитни сгради (МС)

Монолитните сгради или т.нар „тухлени” сгради, са построени изцяло по монолитен способ, т.е. всичките им конструктивни носещи и преградни носещи или неносещи елементи са изпълнени на обекта (строежа) от монолитен стоманобетон (излят на място), тухлени и/или каменни зидарии и частично дървени, метални и други елементи.


Трябва да се обърне внимание на това, че измазаните монолитни сгради външно си приличат, но те имат някой съществени различия, които значително влияят на експлоатационните им качества (издръжливост и устойчивост на външни въздействия) и от там и върху стойността им. Можем да ги класифицираме по следния възходящ ред:

– “ТД” – Зидани сгради с носещи подови и покривни конструкции от дървен гредоред и ивични основи (фундаменти), от каменна зидария (замонолитена със строителни разтвори или с зидани на сухо каменни блокове) и изпълнени на дълбочина най-малко 80.0 см. в земната основа. В тези сгради основните носещи елементи са тухлените външни и вътрешни стени, колони и пиластри. Тухлите трябва да са плътни и добре изпечени, а свързващият ги разтвор трябва да е варов или вароциментов.

Предимствата на този вид строежи са много добра топлоизолация, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение , задоволителна годност за нормална експлоатация около 60 год.

Недостатъците са недобра междуетажна звукоизолация, необходимост от поддръжка на дървените и метални конструкции (предпазване от влага, микроорганизми и корозия), ниска пожароустойчивост, трудно се изграждат помещения с размер по късата им страна по-голям от 4.0 м., почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или допълнителни конструкции.

Много често такива сгради са строени по „майсторски”, т.е без изчисляване на носещата им способност, а дву и повече етажните имат много ниска земетръсоустойчивост при така наречените „български земетресения”, характерни с малката си амплитуда и голяма честота.

– “ТС” – Зидани сгради с носещи подови и покривни конструкции от стоманобетон и ивични основи от стоманобетон или каменна зидария. Основната им разлика от описаните по-горе тухлени сгради (ТД) е, че имат изцяло стоманобетонови подови (плочи, греди, обрамчващи пояси, щурцове) и стълбищни конструкции, както и възможност за изграждане на еркерни носещи елементи (малки междуетажни отстъпи, балкони, козирки и др.). Покривите на сградите ТС най-често са от дървени конструкции. Към този вид сгради могат се причислят и някои по-стари обществени и жилищни сгради строени по класическия способ „масивна зидария”.

 Техните предимства са много добра топло и звукоизолация, задоволителна пожароустойчивост, възможност за добра външна архитектура и вътрешно разпределение, вкл. изграждане на помещения с по-големи размери в план и височина. Годност за нормална експлоатация около 70 год., а при добре изпълнените и поддържани сгради експлоатационната годност може да надхвърли 90 год.

Недостатъците са необходимост от поддръжка на дървените и стоманени конструктивни елементи, почти никаква възможност за вътрешни преустройства без усилване или допълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологично изчакване за набиране на якост от бетоновите и стоманобетонови конструктивни елементи, ниска земетръсоустойчивост по отношение на така наречените “български земетресения”. Понякога в такива сгради се изпълняват и конструктивни вертикални пояси (колони), които значително повишават земетръсоустойчивостта, но при етажност не повече от 4-ри жилищни етажа. 

-“МК” – Класически монолитни сгради със скелетна, рамкова или скелетно-рамкова конструкция с различни видове на фундиране (ивични, единични и шайбени фундаменти, фундаментни плочи и пилотно фундиране). Това е строително-конструктивната система, по която през последните четиридесет години са изградени голям част от монолитните жилищни кооперации и обществените сгради. Най-характерното за нея е, че всички вертикални и хоризонтални товари, и въздействия върху сградата се поемат изцяло от стоманобетоновата конструкция състояща се от: стоманобетонови единични, ивични и шайбени фундаменти, в който са насадени стоманобетонови колони и вертикални шайби (обикновено това са противоземетръсни армирани стени), които са свързани с хоризонталните носещи елементи (стоманобетонови греди, рамкови ригели и плочи). Тухлените зидове по правило са само пълнежни (неносещи) и определящо за тяхната дебелина е топло и звукоизолацията им. Покривната конструкция (наклонена или плоска) също се състои от стоманобетонови плочи и греди покрити с керемиди или хидро и топлоизолация, но се допуска и изпълнението й като дървен скелет с дъсчена обшивка, и различни видове керемиди или ламаринени обкови.

Напоследък по тази система се изпълняват около 90.0% от жилищните сгради, което е едно голямо предимство на новото строителство.

Предимствата на този вид строежи са: много добра топло и звукоизолация, възможности за оригинална и атрактивна външна и вътрешна архитектура, изграждане на помещения със значителни размери в план, голяма свобода и гъвкавост (при безгредовите плочи) в разпределението на помещенията, изграждане на скрити инсталации, използване на всякакви материали за довършителни работи и всякакъв санитарен фаянс, значителна пожаро и земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при качествено изпълнение и добро поддържане около 100 год.

Недостатъците подобно на другите монолитни сгради са: ограничени възможности за надстрояване и вътрешни преустройства без усилване и допълнителни конструкции, при строителството им има нужда от технологично изчакване за набиране на якост от стоманобетоновите конструктивни елементи.

 

Едроплощен кофраж (ЕПК)

 Това е прогресивна монолитно-сглобяема или изцяло монолитна строително-конструктивна система (СКС) за ускорено изграждане на предимно жилищни и обществени многоетажни сгради с помощта на едроплощни, вертикални и хоризонтални кофражни плоскости за многократна употреба. Характерно за този вид сгради е, че около 80.0% от техните елементи са стоманобетонови и носещи, като същевременно играят и ролята на разпределителни или ограждащи стени. Те имат пространствена схема за поемане на хоризонталните товари и въздействия. Една малка част от вътрешните разпределителни стени се зидат ръчно, а отделни външни стени са изпълнени като самоносещи се средно габаритни панели, с вградена топлоизолация. 90.0 % от довършителните работи се изпълняват също, както при класическите монолитни сгради, до които са най-близки.

Предимствата са: добра топло и звукоизолация, възможности за оригинална външна архитектура, задоволителна свобода в разпределението на помещенията, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожаро и земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при добро поддържане и наличие на външни стенни панели около 80 год. и около 100 год. при изпълнение с изцяло стоманобетонови и тухлени външни стени.

Недостатъците са: ограничени възможности за надстрояване и вътрешни преустройства, разлика в дълговечността на монолитните и сглобяемите елементи, необходимост от допълнителна топлоизолация на външните стоманобетонови стени, отоплителните и ВиК инсталации имат доста открити разводки, които влошават вътрешната архитектура на някои от помещенията.

 

Пакетно повдигани плочи (ППП)

Това е монолитно-сглобяема строително-конструктивна система (СКС) за ускорено изграждане предимно на жилищни и обществени многоетажни сгради. До преди двадесет и повече години тя беше много разпространена, но с течение на времето, поради износване на „повдигащите инсталации” и проблеми с качеството на изпълнението на някои възли и детайли, загуби актуалността си и в момента почти не се прилага.

Технологията ППП се състои в: изграждане по монолитен способ на фундаментите и сутеренния етаж, след което върху тях се изработват една върху друга етажните плочи (плочите са със „скрити греди” – гладки) като в тях се оставят технологични и други отвори, и се бетонират метални части, които служат за монтиране на повдигателната инсталация, и за свързване (чрез заваряване и замонолитване) на плочите със заводски изработените монтажни колони и предварително изпълнените вертикални шайби и стълбищните клетки (по способа „пълзящ кофраж”). На следващия етап специалният повдигателен механизъм „повдига” и „задържа” пакета от плочи малко над нивото на плочата над първия етаж, монтират се сглобяемите колони на първия етаж и механизмът оставя върху тях първата плоча, след което повдига останалите плочи до нивото на втория етаж, монтират се колоните на втория етаж и механизмът оставя върху тях втората плоча и т.н. Плочите се свързват последователно с вертикалните носещи елементи (шайби и стълбищни клетки) чрез ел.заварки и замонолитки, като същевременно се започва и зидането на външните, и вътрешни неносещи тухлени стени. Довършителните работи се изпълняват като при класическите монолитни сгради. При изпълнението на сгради по системата ППП се изисква добра технологична дисциплина и повишена точност на монолитните и монтажните работи.

Предимствата са: много добра топло и звукоизолация, възможности за изграждане на помещения със значителни размери в план, относителна свобода и гъвкавост (безгредови плочи) в разпределението на помещенията, изграждане на скрити инсталации, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожароустойчивост и задоволителна земетръсоустойчивост. Годност за нормална експлоатация при качествено изпълнение и добро поддържане около 80 год.

Недостатъци: няма възможности за оригинална външна архитектура и за надстрояване, в помещенията има видими колони със значително сечение или се образуват чупки в стените, монтажните детайли имат по-малка дълговечност от останалите конструктивни елементи, поради неспазване на технологията на строителство, често качеството на изпълнените строително монтажните работи е незадоволително.

 Пълзящ кофраж (ПК)

Това е строително-конструктивна система (СКС) за изцяло монолитно (от стоманобетон), ускорено изграждане предимно на жилищни многоетажни сгради с помощта на едроразмерен вертикален кофраж (обикновено с размерите и очертанията на цялата сграда в план) и обикновен хоризонтален кофраж за многократна употреба. Същността на тази технология е след изграждането на фундаментната плоча и сутерена да се монтира вертикалният кофраж (цялостна технологична инсталация), с височина по-малка от височината на един етаж. Той има очертания по външния и вътрешен контур на носещите вертикалните стени на сградата. В него и над него се монтира вертикалната и хоризонтална армировка за един етаж и „чакащите” армирововъчни пръти за свързване с етажните плочи, поставят се и кофражни рамки (каси) за отворите в стените (врати, прозорци и др.), и започва изливането на бетона за стените. След набиране на определена якост от бетона, кофражът (без да се демонтира) механизирано се премества нагоре (започва да „пълзи”), като същевременно „пред него” непрекъснато се монтират армировката и кофражните рамки за следващите етажи. Бетонирането на конструктивните елементи се извършва без прекъсване. Изпълнението на хоризонталните елементи (плочи и стълбищни рамена) и довършителните работи се извършват почти като при класическите монолитни сгради.

В момента системата ПК се ползва ограничено и то само при изграждането на някои промишлени съоръжения. 

Техните предимства са: добра топлоизолация и задоволителна звукоизолация, използване на всякакви материали за довършителни работи, значителна пожаро и земетръсоустойчивост, годност за нормална експлоатация при добро поддържане около 90 год.

Недостатъците са: много „скучна” външна архитектура, системата е подходяща предимно за жилищно многоетажно строителство, не дава възможност за надстрояване и значителни вътрешни преустройства. Изпълнението на ПК сгради изисква добра технологична дисциплина и повишена точност, а това не е постигнато почти в никоя от изпълнените до момента сгради. Те имат видими отклонения от проектните си размери. Стените, подовите конструкции и отворите в тях много рядко имат напълно успоредни или хоризонтални повърхности и очертания.

 

Едропанелно жилищно строителство (ЕПЖС)

Това е строително-конструктивна система (СКС) предназначена изцяло за ускорено изграждане на сглобяеми, многоетажни безскелетни жилищни сгради. При нея сградите се изпълняват от едрогабаритни заводски изработени стенни, подови и други сглобяеми стоманобетонови елементи (панели) с и без вградена топлоизолация, и с различна степен на готовност (завършеност) на някои от стенните, и подови довършителни работи, и сградни инсталации. Доставените на строежа панели се монтират с кулокран върху предварително изпълнените по монолитен способ фундаменти и сутеренен етаж, и се фиксират (свързват) в проектното им положение, чрез специални монтажни детайли. Най-отговорните детайли (дюбелите) се изпълняват чрез ел.заварки и последващо замонолитване с дребнозърнест (филц) бетон. На практика тези детайли са определящите за дълговечността на сградата. За сравнение –  експлоатационната годност на качествено изпълнените панели е около 100 год., а годността на цялата сграда изпълнена по СКС ЕПЖС (срока за нормална експлоатация) при качествено изпълнение на монтажните детайли и добро поддържане, е около 70 год.

Предимствата са: много кратки срокове за изграждане на сградите, малко „мокри” процеси на строежа, довършителните работи са с 60 % по-малко от тези при класическите монолитни сгради, имат рационално вътрешно разпределение и добро качество на довършителните работи, добра топлоизолация (с изключение на крайните секции) и пожароустойчивост. Макар и не много добре изследвани те имат добра земетръсоустойчивост.

Недостатъци им са: нямат никакви възможности за преустройства и надстрояване, недостатъчна звукоизолация, лоша външна архитектура, монтажните детайли имат по-малка дълговечност от останалите конструктивни елементи, а при неспазване на технологията на строителство това може да доведе до авариране на сградите много преди срока от 70 год. ЕПЖС се изграждат в комплекси с преобладаващо подобно строителство и това ги прави непривлекателни за много инвеститори.

Какво се крие зад Акт 14, Акт 15 и Акт 16

Ако сте решили да купувате имот и пристъпвате към проучване на пазара, със сигурност ще се сблъскате с вездесъщите съчетания от думи Акт 14, Акт 15 и Акт 16. И тъй като средностатистическият купувач на имот не е запознат с тази част от купуването на имот, ви представяме точна и ясна информация по въпроса.

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (накратко Акт 14, Акт 15 и Акт 16) са основните етапи, през които минава една сграда преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици.

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обектът е по-голям.

Целта на Акт 14, Акт 15 и Акт 16 е да контролират отделните етапи от строителните дейности и дали отделните видове строителни и монтажни работи са извършени според действащата нормативна уредба.

Акт 14 е първата стъпка на контрол на строителните дейности, защото това е документът за приемане на конструкцията на сградата. С най-прости думи Акт 14 може да се определи като документът, който се издава, когато сградата достигне етап „груб строеж”*.

Акт 14 касае приемането (изпълнението) конструкцията на строежа. Съставя се и се подписва от инвеститора (възложителя), консултанта (строителния надзор) и проектанта.

Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ.

Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части). Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор. Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Акт образец 15 служи за установяване на годността за приемане на строежа (част или етап от него). Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Съставя се от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергиината ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества, както и предстваител на експлоатацията за строежите с производствено и общестъвено предназначение.

Документът съдържа описание на договорите за изпълнение на строителството, строителните книжа, екзекутивната документация и съставените актове и протоколи по време на строителството. Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт.

Добавя се също документация за проведени изпитвания, измервания или други дейности, които доказват, че обектът е изпълнен правилно. Прави се опис на мястото и на околното пространство, за да се види дали то е възстановено във вида му при откриване на строителната площадка. Описват се неизвършени или недобре завършени работи, които трябва да бъдат изчистени като проблем до подаване на искането за издаване на разрешението за ползване на обекта.

Акт образец 15 е основание за съставяне на протокол образец 16 за установяване годността за ползване на строежа.

Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището. В практиката е прието Акт 16 да се ползва като общ термин вместо „Разрешение за ползване”, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума. Ако говорим за строежи от І-ва до ІІІ-та категория (автомагистрали и пътища, хидротехнически съоръжения, производствени предприятия, хидротехнически съоръжения, сгради и съоръжения за обществено обслужване и др.), Акт 16 се издава от съответната държавна приемателна комисия и касае установяване на годността за ползване на строежа (част, етап от него). Въз основа на Акт 16 съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване. Но ако говорим за строежи от ІV-та до VІ-та категория (жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, вилни сгради и др.) не се съставя Акт 16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от съответния главен архитект при съответната община.

Това разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.

При издаване на разрешението за ползване/удостоверението за въвеждане в експлоатация се проверяват редица неща,

свързани с:

• установените права на собственост от гледна точка на законност на

построената сграда

• дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти

• съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви.

Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа. Екзекутивите също подлежат на одобряване.

При всички случаи обаче липсата на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на една сграда е индикация, че нещо в чисто документалното оформяне на документите за строителство не е в ред. Това означава, че може да има:

• несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.

• може да има строителство, което е извършено извън всякакви одобрени проекти и без да бъде узаконено не може да бъде разрешено ползването на сградата.

Следователно, DEMANA INVEST съветва хората, които купуват завършени имоти да проверяват дали те имат издадено разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация или да проверят причините, поради които разрешението за ползване на сградата не е издадено.

Информация дали има издадено разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на дадена сграда може да бъде взета от Районна дирекция за национален и строителен контрол или от продавача на обекта.

* етап „груб строеж” означава сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Публична продан на недвижим имот

Какво представлява публичната продан и кой може да участва?

Публична продан на имоти на длъжник се провежда от съдебен изпълнител или помощник-съдебен изпълнител. Продължителността на публичната продан е един месец, като започва и завършва на датите посочени в обявлението, с което се разгласява проданта.

В публична продан може да участва всеки български или чуждестранен гражданин, както и дружество. Участието може да бъде лично, чрез законен представител или пълномощник /адвокат или друго лице/.

Нямат право да участват длъжникът, неговият законен представител, пазачите и управители на продаваното имущество, съдебният изпълнител и негови служители, съдии, прокурори и следователи.

Съдействие за участие в публична продан от DEMANA INVEST:

Ние можем да ви съдействаме в цялостния процес по участие в публична продан – от огледите на имота, преглед на документацията и подаване на документите, до сключване на сделката. Ако решите да ползвате нашите услуги, вие получавате следното:

– Информация за публичната продан и проучване на имота;

– Информация/подготвяне на наддавателно предложение и съдържанието му. Ползвайки услугите на Агенцията вие се предпазвате от това вашето наддавателно предложение да е недействително /невалидно/;

– Информация относно стойността и начина на внасяне на задатъка;

– Информация за наддавач, който не е обявен за купувач и иска да си изтегли задатъка;

– Информация за купувач обявен на публичната продан и процедурата по възлагане на недвижимия имот, такси и разноски, плащане на остатъка от цената, въвод във владение, деклариране на имота, вписване в Агенция по вписванията – Имотен регистър и всичко необходимо свързано с този етап.

Ако желаете да ползвате нашите услуги, можете да ни се обадите на тел. 0878 767 000 или да се свържете с нас на е-майл на support@demana.bg

Ние разполагаме с екип квалифицирани юристи, които могат да ви съдействат при участие в публична продан или за други юридически услуги.

Какво предлага българският имотен регистър?

Имотният регистър се води и съхранява от Агенцията по вписванията към Министерство на правосъдието.

Агенцията по вписванията:

1. Организира работата по създаването и поддържането на имотния регистър;

2. Осигурява връзката между имотния регистър и други регистри;

3. Осигурява развитието и техническото усъвършенстване на имотния регистър;

4. Създава и поддържа централен архив в електронен вид на партидите на недвижимите имоти и вписаните актове с приложените към тях документи и др.

Имотният регистър се състои от партидите на недвижимите имоти.

В имотния регистър се вписват актовете, с които се признава или прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, възбраните и ипотеките върху тях, както и други действия, обстоятелства и юридически факти, за които закон предвижда вписване.

Съдията по вписванията разпорежда вписванията в партидите на недвижимите имоти, които се намират на територията на съответния съдебен район.

Видовете действия, извършвани от Службите по вписванията съгласно Правилника за вписванията и Закона за кадастър и имотния регистър са:

– Вписване;

– Отбелязване и заличаване;

– Устни справки;

– Удостоверения;

– Преписи.

Искането за извършване на горепосочените действия се отправя с писмена молба до съдията по вписванията чрез Службата по вписванията по местонахождение на имота (съдебния район, в който се намира недвижимият имот).

Как се вписват документи в регистъра?

Вписването се състои в даване на гласност на подлежащите на вписване актове, по начина предвиден в Правилника по вписванията.

Подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис.

Вписването на нотариалните актове се извършва по писмена молба на нотариуса, който ги е извършил, а на всички други актове или преписи от тях – по писмена молба на страните, на нотариуса и на всеки, който има интерес от вписването

Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията, като актът се записва незабавно, в рамките на работния ден, в предназначения за това входящ регистър, а върху самия акт се нанася номерът, под който е записан в регистъра, датата, както и томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването.В службите по вписванията, където има въведен програмен продукт за водене на имотни партиди се записва и номерът на имотната партида.

Безплатен ли е достъпът до българския имотен регистър?

Имотният регистър е публичен.

За вписване в имотния регистър и за справки и услуги се заплащат такси в размери, определени с тарифа, одобрена от Министерския съвет – Тарифа за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията.

Устни справки се дават по устно или писмено заявление на всяко лице, което поиска, и в негово присъствие, ако пожелае, при посочване на точни данни за трите имена и ЕГН на собственика и платена квитанция за държавна такса.

За устни справки, предоставени присъствено в службата по вписванията се събират следните такси:

1. за устна справка по лице или имот – персонална или имотна партида – 3 лв.;

2. за разпечатка към извършена устна справка – 2 лв. за първа страница и по 0,50 лв. – за всяка следваща.

За неприсъствена справка, предавана чрез отдалечен достъп до Информационната система, се събира такса 1 лв.

Търсенето в часта на Имотния регистър (модул „Собственост и собственици”) чрез приложението за Отдалечен достъп (http://www.icadastre.bg/) може да се извърши по един от следните критерии:

– Партида (Номер на имотна партида);

– Физическо лице (ЕГН, име, презиме или фамилия);

– Юридическо лице;

– Документ;

– Имот.

История на българския имотен регистър

В изпълнение на възложените задължения по проект „Кадастър и имотна регистрация” от месец август 2006 г., реализиран по Заемно споразумение № BUL 4619 сключенo между Репубика България и Световна банка (Международна банка за възстановяване и развитие), Агенция по вписванията е разработила и поддържа централизираната Информационна система за кадастър и имотен регистър – ИКАР, действаща на територията на цялата страна за всички 113 (сто и тринадесет) Служби по вписванията.

Проектът за изграждане на Интегрираната информационната система на кадастъра и имотния регистър започна през май 2006 година.

През април 2007 г. стартира пилотно внедряване на ИИСКИР в четири служби по вписванията – Балчик, Бургас, Шумен и Враца и първоначално внедряване в три служби по вписванията – Пловдив, Плевен и Русе.

Окончателното внедряване на ИИСКИР (Система ИКАР) започна в началото на септември 2008 г. и приключи в края на януари 2009 г. То беше съпроводено с реализацията на мащабна програма за преквалификация на кадрите. За всички служители в 113-тте служби по вписванията беше осигурено двустепенно обучение – през периодите юни-юли и септември-ноември 2008 г., а за някои от тях – и допълнителен обучителен модул както на място, така и в Централно управление на Агенция по вписванията. Втората степен на обучението беше ориентирана изцяло към решаване на практически въпроси и казуси с акценти върху информационно-техническите и юридическите аспекти.

Успоредно с изграждането на ИИСКИР, през месец юни 2007 г. стартира Проект за сканиране и въвеждане на данни от нотариални актове. Данните, генерирани след сканиране на нотариалните актове и индексирани по определени показатели се мигрират в ИИСКИР с цел създаване на структурирана информация, необходима за изготвяне на имотни партиди. Сканирането на данни обхваща документи за периода от 1990 г. до 2006 година.

Интегрираната информационна система за кадастър и имотен регистър (ИИСКИР) е реално внедрена във всички 113 Служби по вписванията и е осигурена техническа обезпеченост и комуникационна свързаност между тях. По този начин се унифицира практиката на вписване, отбелязване, заличаване, издаване на удостоверения за тежести и устни справки във всички Служби по вписванията, намиращи се на територията на цялата страна.

Всички данни въведени в действащите преди ИИСКИР системи са изцяло прехвърлени в новата система, като по този начин няма загуба на въведена информация.

С въвеждането на системата се създаде и нов ред за предоставяне на услугата „Отдалечен достъп”, с която се осъществяват справки в реално време по извършени вписвания, отбелязвания или заличавания за определени лица или имоти. Условията и начина за ползване услугата са описани на сайта на Агенция по вписванията – Електронни услуги – Имотен регистър, където е посочена и интернет страницата, на която се извършват справките чрез отдалечен достъп: http://www.icadastre.bg/ (И-Кадастър).

За използването на услугите, предоставяни чрез И-Кадастър е необходимо да се извърши регистрация на клиента, чрез която той получава потребителско име и парола за идентификация в И-Кадастър. Всеки регистриран потребител получава уникален клиентски номер в И-Кадастър / КНИК /.

Необходими документи при покупко-продажба на имот:

1) Документ за собственост (Нотариален акт, Договор, Решение на съд и др.)

2) Удостоверение за данъчна оценка на имота:

– издава се от Дирекция ”ОБЩИНСКИ ПРИХОДИ” към Общината по местонахождение на имота (преди това трябва да сте погасили всички данъчни задължения на имота);

– срок за издаване –  от 3 до 14 дни;

– издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка, на основание чл. 264, ал. 1 ДОПК, са валидни до тази дата, а издадените след тази дата удостоверения – до края на текущата година.

3) Скица на имота:

– издава се от АГКК (Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър), намираща се за София в кв. Павлово, ул. Мусала 1;

– срок на издаване –  3 дни (40 лева), 7 работни дни (20 лева), важи до смяна на собствеността.

4) Удостоверение за семейно положение:

– издава се от ЕСГРАОН (Единна Система за Гражданска Регистрация и Административно Обслужване на Населението), най-често в сградата на общината по постоянен адрес на собственика на имота;

– срок за издаване – от 1 до 7 дни.

5) Удостоверение за сключен граждански брак.

6) При разведен продавач се изисква съдебно решение за развод.

7) Удостоверение по чл. 87, ал.6 от ДОПК за наличие и липса на задължения:

– при закупуване на имот с кредит се изисква от банката;

– издава се от НАП (Национална агенция за приходите);

– списък с адресите на офисите на НАП в гр. София може да видите на сайта на НАП !

– срок за издаване – 7 дни.

8) При наследствен имот се изисква Удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя и завещание:

– издава се от службата ГРАО към общината на постоянен адрес;

– срок за издаване от 1 до 7 дни.

9) Удостоверение за тежести върху имота:

– издава се от Имотния регистър към Агенцията по вписванията;

– срок за издаване от 3 до 7 дни.

10) Документи за самоличност.

11) При закупуване на жилище в новопостроена сграда се изисква Разрешение за ползване на обекта (Акт 16).

12) При делба на имота се изисква съответен документ вписан в Агенцията по вписванията.

13) Декларация за съгласие за продажба:

– изисква се от нотариус.

14) Декларация за отказ от учреденото вещно право (ако има учредено такова):

– изисква се от нотариус.

15) Декларация за липса и наличие на данъчни задължения към държавата:

– изисква се от нотариус.

Scroll Up